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Altbausanierung: Schäden erkennen, Kosten realistisch bewerten

Warum neu bauen, wenn es auch eine Gebrauchte tut? Anders als beim Neubau scheint bei Altbauten die Angst vor aus dem Ruder laufenden Kosten unbegründet. Doch stimmt das? Oft ist kaum mehr als der Kaufpreis bekannt, und hinter jeder glänzenden Fassade kann ein Trümmerhaufen liegen. Nicht selten werden Modernisierungskosten weit unterschätzt: Gut informiert ist halb saniert.

Preisverhandlung: Diese Schäden sollten Sie (er)kennen

Je gepflegter das Objekt, desto geringer der richtwertorientierte Sanierungsaufwand. Leider präsentieren sich bei zwei Dritteln der Altbausubstanz Dach- und Fassadendämmung nicht nach neuestem Standard. Wer vorhandene Schäden an Bauteilen und Bausubstanz kennt, kann sie bei der Preisverhandlung einbeziehen.

Welche Schäden gibt es?

Manche Schäden – wie die an der Außenwand – fallen sofort ins Auge: Wie Risse im Mauerwerk und abgeplatzte Putzschichten. Undichte Fugen, rostende Stahlträger und schlechte Wärmedämmung sowie aufsteigende Feuchtigkeit durch unwirksame Horizontalsperren werden erst später offenbar. Bei Betreten verraten Wandputzrisse schadhafte Innenwände, während Kelleraufgänge aus Holz oder brennbaren Bauplatten Brandschutzbestimmungen ignorieren; Schallschutz und Trennwand-Wärmedämmung entsprechen nicht aktuellem Standard. Auch am Dach hat der Zahn der Zeit genagt: Überall im Dachstuhl morsche, schädlingszerfressene Holzbauteile, gerissene Dachziegel und kaum Isolierung, weil die Dachdämmung nach EnEV fehlt. Undichte Dachrinnen und Fallrohre haben bereits Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich des Hauses angerichtet. Und neben schadhaften, nicht trittschallgedämmten (Keller-)Decken bzw. Fußböden hat eindringende Feuchtigkeit Hausschwamm gebildet. Stahlträger sind verrostet, Balkon-Betonbauteile zeigen Frostschäden durch schadhafte geflieste Balkonfußböden.

Eventuell werden undichte Fenster- und Türabdichtungen, morsche Rahmen, schlechte Verglasung sowie abgenutzte Rollläden oder rundgetretene Treppen Thema. Auch mangelhafte Elektroinstallation einschließlich Sicherungskästen ohne FI-Absicherung bildet ein Sicherheitsrisiko. Heizungs- und Sanitäranlagen veraltet? Dann heißt es, Blei-Trinkwasserleitungen auswechseln und energiefressende Heizungsanlagen austauschen. Vor allem ein feuchter Keller gilt als Sorgenkind bei gut 76 Porzent aller Altbauten. Denn wer heute saniert, will dort mehr als nur Fahrräder abstellen. Mangelnde Abdichtung lässt Nässe aus dem Erdreich ungehindert ins Mauerwerk passieren. Ist ein Keller als Fitnessraum oder Arbeitszimmer nicht zum Beheizen gemacht, droht Schimmelbildung – ohne neue Außenabdichtung (eventuell Drainage) kaum zu vermeiden.

Welcher Schadenstyp auch immer: Nur ein detailliertes Experten-Mängelprotokoll mit Ursache, Schädigungsgrad und Schadensumfang ermittelt als differenzierte Baudiagnose die besten Sanierungsmaßnahmen.

Baualtersstufen: Typische Schäden beseitigen

Was ist ein Altbau? Bei Neubauten ist die Sache klar: Kürzlich fertiggestellte Objekte unmittelbar vor dem Erstbezug. Dagegen ist ein Altbau laut – zugegeben resignierter – Praxisdefinition alles, was stets mehr als erwartet kostet. Allen Altbauten, egal welcher Epoche, sind Sanierungsschwerpunkte wie Haustechnikerneuerung, Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich, Fassadensanierung, Dacheindeckung und die Verbesserung von Wärme- und Schallschutz gemeinsam. Je nach Baujahr kommt typischer Sanierungsbedarf hinzu.

Sie liebäugeln mit Fachwerk? Fachwerkhäuser als Sonderfall unter den Baualtersstufen übertreffen in puncto Sanierungskosten alle anderen. Diese regional unterschiedlichen Mischkonstruktionen aus tragenden Holzrahmen mit Ausfachungen aus Steinen, Lehm oder Ziegeln verbergen Probleme wie Schädlingsbefall an tragenden Holzteilen, schlechte Wärme – und Schalldämmung, Schlagregenundichtigkeit und veraltete Installationen bis zu kleinen Fensterflächen und Wandschiefstellungen. Solide konstruiert dagegen die massiven Mauerwerksbauten der Jahrhundertwende: Neben oben genannten Sanierungsschwerpunkten stellt hier die Neugestaltung der Wohnungszuschnitte in kleinere Einheiten eine Herausforderung dar.

Dagegen zeichnen sich Altbauten der 20er und 30er Jahre ehemaliger Stadtrandgebiete bereits durch kleinere Wohnungen und Grundrisse sowie stark minimierte Wandquerschnitte aus. Neben Ziegeln besteht das Wandbaumaterial verstärkt aus Bims oder Bimshohlblocksteinen, die Putzfassaden sind einfach. Ihre Stampfbeton-Keller sind nur unter der Kellerdecke mit Feuchtigkeitssperre ausgestattet. Dazu muss Altbausanierung oft experimentelle Konstruktionen mit eingebundenen Stahlträgern berücksichtigen und auf Korrosionsschäden checken.

Das Ergebnis der Materialknappheit der 50er Jahre: Außenwände mit kleinen Querschnitten, schlechter Wärme- und Schallschutz, Geschossdecken aus Stahlbeton, einfach verglaste Holzfenster und bautechnisch problematische Balkone. Statt diese zu sanieren, werden hier neue Balkone einfach mittels Tragkonstruktion vor die Hausfassade gestellt. In den 60ern ist Amerika Vorbild einer funktionalen Architektur mit großformatigen Fenstern ohne Wärmeschutzglas, Flachdächern und Betonfassaden. Leider fehlen trotz Zentralheizung Wärmeschutzmaßnahmen – wozu auch, bei derart niedrigen Brennstoffpreisen? Diese Außenwände aus Beton und Betonsandwichelementen verlangen eine bauphysikalisch sorgfältige Begleitung , einschließlich Balkonen und Loggien ohne thermische Trennung. So wärmegedämmt diese Flachdächer auch sind – ihr bituminierter Kork gehört leider in den Sondermüll.

Die 70er Jahre bauten mit industriellen Fertigteilbausystemen. Wie in der DDR, ungedämmt oder aus wärmegedämmtem Schaumbeton bzw. dreischaligen Platten. Neben optischer Sanierung spielen hier Brandschutz und Haustechnik mit Fahrstuhlmodernisierung und Fluchtwegesituation eine Hauptrolle. Erst 1982 formulierte die Wärmeschutzverodnung (WschV) Anforderungen an bauliche Veränderungen bestehender Gebäude. Typisch für die 80er sind Putzfassaden sowie hinterlüftete Fassaden aus Stein, Ziegel und Blech. Wer ein solches Gebäude erwirbt, wagt sich an die Modernisierung einer dezentrale Warmwasserbereitung (Boiler oder Durchlauferhitzer) und muss asbesthaltige Materialen fachgerecht entsorgen.

Kaufpreis plus Sanierung: Das müssen Sie drauflegen

Laut einer Studie des Allensbach-Instituts ziehen über 80 Prozent der Deutschen sanierte, zentrumsnahe Altbauten Neubauten vor, so dass sich fast 75 Prozent des Baugeschehens diesen widmet. Oft ein Fass ohne Boden: Ist ein Problem gelöst, tauchen zwei neue unentdeckte Baumängel auf. Je älter das Haus, desto höher die Investitionen.

Bei Häusern der 1950er bis 1960er Jahre legen Käufer durchschnittlich gute 40 Prozent des Kaufpreises drauf, bei Vorkriegshäusern sogar die Hälfte. Wurde die Immobilie vor der Energiekrise zwischen 1970 und 1980 erbaut, fällt sogar ein gutes Drittel des Anschaffungspreises für die Sanierung an. Selbst Gebäude der 1980er und 1990er sind zu 20 Prozent zu modernisieren. Also besser In ein Haus der letzten fünfzehn Jahre einziehen? Auch dann sind um 16 Prozent in kleinere Reparaturen zu stecken. Alles Richtwerte (des Verbandes Privater Bauherren), die im Einzelfall noch überstiegen werden, ohne Gesetzesvorhaben zu energetischer Sanierung einzuschließen: Bis 2050 sind Eigentümer von Wohngebäuden verpflichtet, rund 80 Prozent eingesetzter Energie einzusparen. Für Einfamilienhäuser bedeutet das nach einer Studie der Technischen Universität Darmstadt durchschnittlich 140.000 Euro Sanierungskosten, was das Wohnen um monatlich 260 Euro verteuert. Wichtig: Sanierungskosten pro Quadratmeter lassen sich erst nach Expertise und Preisangebot exakt kalkulieren – energiesparende Maßnahmen gibt es nicht von der Stange.

Beispiel

Ein freistehendes Einfamilienhaus Baujahr 1975 mit 150 qm Wohnfläche und 4-Personenhaushalt verursacht jährliche Energiekosten von 3.600 Euro bei 45.000 Kilowattstunden Verbrauch. Neben der vergleichsweise kostengünstigen Dämmung von Keller- und Dachgeschossdecke schlägt der hydraulische Heizungsabgleich mit Entlüftung und Überprüfung mit etwa 3.000 Euro zu Buche – bei jährlicher Einsparung von 700 Euro in vier Jahren amortisiert. Kosten die Sanierung der Heizungsanlage und thermische Solaranlage (Trinkwassererwärmung) um 10.000 Euro, sind diese nach acht Jahren wieder drin. Teuerste Maßnahme: Die Dämmung der Gebäudehülle mit um 25.000 Euro, Einbau von 2-Scheiben-Wärmeschutzverglasung eingeschlossen. Aber es lohnt sich: Ein auf Effizienzhausstandard sanierter Altbau senkt den Energiebedarf auf 50 Prozent unter Neubauniveau.

Bares Geld sparen? Setzen Sie Handwerkerkosten von bis zu 20 Prozent, höchstens 1200 Euro, steuerlich ab. Auch Fördertöpfe von EU, Bund, Ländern und Kommunen unterstützen die Altbausanierung, am meisten gibt es für die energetische Sanierung nach Energiestandard KfW-Effizienzhaus 100. Bei einem Einfamilienhaus übernimmt die KfW bis 12,5 Prozent der Investitionskosten, maximal 9375 Euro.

Lockruf niedriger Kaufpreis: Nie ohne Gutachter

Hilfe! Ihre Bestandsimmobilie ist extrem sanierungsbedürftig. Das Problem: Als Sie dies erkennen, sind Sie schon mitten in der Modernisierung, so dass Ihr Gebäudewert gegen Null sinkt. Ein Vorabgutachten verhindert, dass Ihr Traumhaus zum Albtraum wird, liefert Argumente für die Preisverhandlung und findet Energiefresser. Die sachverständige Begutachtung eines Wohnhauses dauert im Schnitt drei Stunden. kostet nicht mehr als ein neues Fenster und ist gut angelegt, denn jede Handlung hat bauphysikalische Folgen. Ein Gutachten, das über einzelne Gewerke hinaus plant, verbrieft Schwarz auf Weiß, dass falsche Sanierung nicht zu teuren Schäden führt. Statt in Eigenregie mit Einzelmaßnahmen herumzudoktern, sollten Sie besser einen Experten kontaktieren: Er legt den Finger auf die Ursachen und benennt die Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge.

Dabei sind vorkonfektionierte Konzepte wie Wärmedämm-Verbundsysteme nicht generell sinnvoll (Fachwerk). Jedes Objekt ist ein geschlossenes System aus Baustoffen, Wanddicken, Wärmebrücken, Winddichtigkeit und weiteren Faktoren. Verändert sich ein Faktor, verändert sich das System. Ein sinnvoller Sanierungsablauf verhindert, dass spätere Maßnahmen bereits Saniertes zunichte machen. Warum nicht zunächst eine neue Heizung einbauen und den Dachboden dämmen, weil dies das Gesetz ohnehin vorschreibt? Neue Fenster, Fassadendämmung und neuer Putz kommen später – die Belastung durch Sanierungskosten lässt sich über Jahre strecken.

Aparter Optik zum Trotz: Ein Altbau ist kein Schnäppchen, zumal viele Verkäufer überhöhte Preisvorstellungen pflegen. Warum überhaupt ein Altbau? fragen Skeptiker, die Altbausanierung noch immer für ineffektiv halten. Zeit, letzte Missverständnisse auszuräumen: Sanierung erreicht auch im Altbau Passivhausstandard. Muss ein Haus atmen? Nein, nur luftdicht sein, um die Wärme zu halten – Schimmel ist Zeichen fehlerhafter energetischer Sanierung. Aber die Elektrosanierung? Wand aufstemmen wird verzichtbar, wo Installationen in Fußleisten oder Deckenprofile verlegt werden. Aber vielleicht bringt Sie die Lage auf den Geschmack: Stadtnahes Wohnen, alter schattiger Baumbestand, gepflegte Hausgärten und eine gute Infrastruktur mit gewachsener Nachbarschaft. Wer im Bestand kauft, investiert sinnvoll in die Zukunft.